Subscribe or login to read more


(Enter your email address if you have subscribed previously)

Email Verification


    Edit Email Icon

Enter OTP code from your email.


Didn't receive OTP code?


Commercial Report Q2 2025 Mandarin

商业领域呈现上升趋势


办公楼 | 部分领域保持稳定

租赁趋势

在不确定性中保持稳定

2025年上半年办公楼租金基本持平。根据市区重建局（URA）的数据，2025年第二季度中央区的办公楼租金环比下降0.3%，扭转了2025年第一季度0.3%的涨幅。 

中央商业区租金指数在2025年第二季度环比下跌0.4%，大幅扭转了2025年第一季度0.1%的涨幅（图1）。​

核心中央商业区（CBD）甲级办公楼租金在2025年第二季度维持每平方英尺9.80新元，连续第十个季度保持不变。这种现象是因为租户在续约时倾向选择较小的办公空间，或为提高运营效率而调整办公面积。


销售趋势

受企业交易提振

办公楼价格连续第四个季度下跌。市区重建局（URA）的数据显示，2025年第二季度中央区办公楼价格指数环比下跌1.1%，从2025年第一季度的112.9降至111.7，同比价格下跌1.3%。 ​

尽管市建局价格指数下滑，但办公楼的总销售额从第一季度的3.7亿新元增至2025年第二季度的11.7亿新元，增幅达218.7%。 ​

办公楼交易通常较为不定期，且以交易为主导，但受到南海滩项目50.1%股份的买卖协议所推动。城市发展有限公司将该综合发展项目出售给合资伙伴IOI置业集团，预计售价为8.342亿新元。​


出租率

高端和甲级物业的需求

在核心中央商业区（CBD）、更广泛的中央区和中央区以外（OCR），各市场细分市场的出租率均有所上升。根据瑞联的数据，全岛的出租率从2025年第一季度的94.5%上升至2025年第二季度的95.0%，全岛净可租赁面积（NLA）的净吸纳量达36.5万平方英尺。 

2025年第二季度，核心中央商业区出租率上升0.4个百分点至94.0%，净吸纳量达15.7万平方英尺净可租赁面积。续租和持续向高端办公空间转移的趋势支撑了市场需求。

另一方面，非中央商务区对甲级和高端办公空间的租赁需求保持稳定。在中区的非中央商务区，出租率小幅上升0.3个百分点至97.0%，净可租赁面积的净吸纳量达61,000平方英尺。

在非中央区或中央区以外（OCR），出租率从94.0%升至94.7%，净吸纳量达14.7万平方英尺净可租赁面积。第二季度租赁活动的增加扭转了前两个季度的下滑趋势，其中淡滨尼和亚历山大分别贡献了8.1万平方英尺和6.5万平方英尺净可租赁面积。​

更多租户可能正寻求搬迁或缩减办公空间的机会。2025年第二季度，影子空间增加至42万平方英尺净可租赁面积，较2025年第一季度的37.3万平方英尺净可租赁面积环比增长12.5%（图4）。


供应量

2027年前供应量有限

供应量预计将持续受限。2025年剩余时间至2027年期间，预计新增建筑面积（GFA）约为178万平方英尺。 ​

值得关注的在建项目包括邵氏大厦（Shaw Towers），其建筑面积为47.7万平方英尺，预计2026年竣工； Newport Tower，建筑面积为25.7万平方英尺，预计2027年竣工；以及吉利福中心（Clifford Centre），建筑面积超过50万平方英尺，预计2028年竣工。


展望

有利的利率环境

新加坡贸工部（MTI）的GDP预估显示，2025年第二季度新加坡经济同比增长4.3%，主要由贸易相关产业驱动。受全球贸易不确定性影响，下半年产出水平可能回落，预计经济增速将有所放缓。

尽管如此，预计今年内利率将延续下行趋势。新加坡金融管理局（MAS）公布的三个月新元隔夜利率（SORA）自2024年第四季度至2025年第二季度，以每季度50个基点的稳定幅度持续下降。 

低利率环境可能推动办公楼领域的价格与租金增长。投资者或将基于总回报率评估投资机会。预计2025年，中区办公楼价格将上涨1%至2%。

2025年剩余时间内，办公租赁需求预计将持续低迷。由于全球贸易的不确定性，租户在签订或续签租赁合同时可能保持谨慎态度。但2025至2027年期间办公空间供应有限，可能会抵消这一影响。因此，核心商务区优质办公楼和甲级办公楼租金净增长率，今年可能保持稳定或最高上涨1%。


工业 | 不确定性中保持稳定​

制造业表现

保持警惕

受全球贸易政策与关税问题扰乱供应链的影响，2025年第二季度制造业增速放缓。根据新加坡采购与物流管理学院（SIPMM）的数据，采购经理指数（PMI）从2025年3月的50.6降至2025年6月的50.0（图6），低于2025年4月和5月的50.0的指数。 

低于50的指数表明制造业正在衰退，高于50则意味着增长。


租赁趋势

租金在需求旺盛的环境下小幅上涨​

工业房地产租金全面走高，2025年第二季度所有工业房地产的裕廊集团（JTC）综合租金指数环比上升0.7%，达到111.5。相比之下，我们追踪的工业房地产租户的租金在同一时期基本保持不变。​

租赁量环比增长11.7%，在2025年第二季度达到3,360套，主要受多用户工厂（13.8%）、单一用户工厂（10.8%）和仓库（8.2%）的增长。相比之下，商务园租赁量则下降15.1%。


销售趋势

稳步增长

尽管全球贸易与经济存在不确定性，2025年第二季度工业房地产价格仍保持稳步上涨。所有工业房地产的JTC工业房地产价格指数环比上涨1.4%，同比上涨5.5%。价格增长主要由多用户工厂带动，其季度涨幅达1.7%，而单一用户工厂仅增长0.4%。 ​

2025年第二季度交易量较上一季度有所提升。根据买卖禁令（caveat）数据，2025年第二季度共成交461宗工业房地产交易，较2025年第一季度的407宗增长12.8%。​

2025年第二季度工业房地产总成交额达9.282亿新元，较2025年第一季度的7.692亿新元增长20.7%。最大的一笔交易是位于马西岭工业区一处多用户工厂，于2025年5月以1.352亿新元成交。该多用户工厂是丰树工业信托在2025年第二季度剥离的三项资产之一。


出租率

净吸纳量保持正值

受新项目竣工增加的影响，2025年第二季度整体工业房地产整体出租率从第一季度的89.0%小幅下滑至88.8%。 

整体出租率下降主要归因于仓库和多用户工厂板块。仓库出租率从2025年第一季度的90.5%降至88.8%，多用户工厂出租率则从上一季度的91.3%降至91.0%。相比之下，商务园的需求从75.9%上升至76.7%。同样地，单一用户工厂出租率从88.6%上升至89.0%。 

尽管净吸纳量出现小幅下滑，但仍保持在310万平方英尺的净可租赁面积的正值水平。出租率下降主要归因于新供应入市，包括廊集团宏茂桥工业空间 (JTC Space @ Ang Mo Kio)和榜鹅数码园区（Punggol Digital District）的最后阶段。


供应量

未来供应量将进一步增加

2025年第二季度，工业房地产总存量新增约450万平方英尺总建筑面积。根据截至2025年6月的规划审批情况，预计今年剩余时间内还将有300万平方英尺工业空间竣工。在即将交付的供应中，多用户工厂空间占27%、仓库空间占25%，其余为单一用户工厂空间。 


展望

不确定性依然存在

随着美国90天关税暂停期的结束，制造业预计将持续面临全球贸易的不确定性和逆风。关税逆风可能会给工业部门带来压力，并影响整体增长。​

尽管如此，新加坡经济发展局（EDB）的数据显示，制造业未来六个月的业务前景已回升至正5%的净加权平衡值。电子和精密工程领域的乐观情绪预计将在未来几个月推动行业增长。

此外，预计今年内利率将延续下行趋势。借贷成本的降低将为商业房地产投资创造更有利的购买环境。​ 

今年工业空间竣工供应量可能达到约300万平方英尺总建筑面积。新增供应或将对租金构成压力。我们预计，2025年整体工业租金将增长1%至3%。


零售 | 需求保持稳定

国际游客到访量

旅游业保持强劲势头

2025年第二季度，国际游客到访量达400万人次，较上一季度的430万人次下降6.6%。同比来看，访客量增长4.0%。本季度来自中国、印尼等主要客源市场的需求保持稳定。新加坡旅游局维持全年1,700万至1,850万国际访客的预测，体现出对旅游业复苏的持续信心。 


租赁趋势

零售市场保持稳定

2025年第二季度，新加坡全岛零售业出租率小幅回落至92.9%，较上一季度的93.2%有所下降。其他城区的降幅最为显著，出租率从92.5%降至91.5%。乌节路/ 史各士路则略有下降，从93.2%降至93.1%。同样，市区边缘或市郊的出租率也从93.5%小幅回落至93.4%。尽管出现小幅下降，但市郊需求仍保持稳定。 ​

2025年第二季度，受新供应量有限和稳定的旅游活动的支撑，乌节路/ 史各士路优质一楼零售空间的租金上涨0.5%至每平方英尺41.60新元。市区边缘或市郊租金上涨至每平方英尺34.50新元，其他城区则录得每平方英尺19.50新元的涨幅。 ​

整体租金增长主要归因于新外籍劳工监管要求实施后，运营与人力成本的上升。租赁活动保持稳定，许多零售商在购物中心内进行迁移。与此同时，消费者行为的变化仍然是零售业面临的主要挑战。


销售趋势

投资者兴趣依然强劲​

上季度录得两笔引人注目的零售物业交易。星狮地产以4,800万新元的价格与嘉华院线达成售后回租协议，收购了义顺10（Yishun 10）影院；君杰发展有限公司则通过政府招标，以9,000万新元获得丹戎加东大厦。这些交易反映出投资者对零售资产和再发展机遇的信心持续高涨。 


展望

短期租金温和上涨

上季度没有出现大型零售项目竣工。预计从2028年起，供应量将逐步增加，其中市区边缘/市郊和其他城区的贡献尤为显著。即将到来的供应量反映出市场对零售需求和城市发展的长期信心，为零售商拓展新兴市场提供了机遇。 ​

新加坡零售租金预计在短期内将保持温和上涨，这得益于乌节路/ 史各士路供应有限和旅游活动的持续稳定。然而，不断上涨的商业成本和更严格的人力监管可能促使零售商保持谨慎，租赁活动主要集中在店铺搬迁或缩小规模，而非开设新店。 ​



Download PDF