转售价格 | 增长放缓

2025年第二季度，组屋转售价格连续第21个季度上涨，但涨幅较第一季度有所放缓；2025年第二季度价格上涨0.9%，而第一季度则上涨1.6%，这标志着价格增长连续第三个季度放缓（图1）。 同比来看，价格涨幅也低于2024年第二季度的2.3%。2025年上半年价格上涨2.5%，低于2024年上半年4.2%的增幅，但与2023年上半年2.5%的涨幅相近。

由于今年新房供应量大幅增加，2025年第二季度的房价涨幅有所放缓。在2月和7月的预购组屋（BTO）销售活动中，共推出逾20,000套新建预购组屋和剩余组屋（SBF）单位。许多新组屋位于优越的地理位置，部分项目的竣工时间较短。此外，符合条件的买家可享受丰厚补贴，而延迟收入评估计划也成为额外利好因素。 

2025年第二季度创下了有史以来最长的价格增长记录。从2020年第一季度至2025年第二季度，价格已连续21个季度上涨，而此前最长纪录是1991年第四季度至1996年第四季度的连续20个季度增长。然而，近期价格涨幅虽显著，仍远不及1990年代出现的剧烈飙升。2020年第一季度至2025年第二季度期间，价格上涨了54.3%。相比之下，1991年第四季度至1996年第四季度期间，价格飙升了294.4%。 

转售量 | 反弹

转售量从2025年第一季度的6,590个单位增长7.8%至第二季度的7,102个单位（图3）。销售增长可能归因于今年第二季度没有推出预购组屋项目，一些急需住房的买家可能转向了二级市场。与去年同期相比，转售总量从2024年第二季度的7,352个单位下降了3.4% 。

根据建屋发展局（HDB）的买卖禁令（caveat）数据，2025年第二季度最受欢迎、交易量最高的市镇是淡滨尼（554单位）、盛港（509单位）、义顺（491单位）、兀兰（482单位）、裕廊西（433单位）和榜鹅（409单位）。 

优质组屋 | 需求强劲

2025年第二季度，售价至少80万新元的转售组屋数量连续第二个季度上升，达到1,481套，高于2025年第一季度的1,182个单位和2024年第四季度的1,115个单位。这比去年同期的1,055笔交易量增长了 40.4%。2025年第二季度，淡滨尼（150单位）在此类交易量录得最高记录，其次为大巴窑（138单位）、红山（129单位）、加冷/黄埔（97单位）、盛港（84单位）和女皇镇（83单位）。 

百万新元组屋的交易量从2025年第一季度的348个单位攀升19.3%至第二季度的415个单位，创下季度历史新高。今年上半年共成交了763个百万新元组屋单位，有望突破去年全年1,035个单位的纪录。2025年第二季度成交价最高的转售组屋是位于杜生路（Dawson Road）一套面积为122平方米（1,313平方英尺）的豪华复式公寓，成交价为1,658,888新元。 

如果取消私宅屋主购买转售组屋的15个月等待期，优质组屋的需求可能持续增强。这类买家通常在出售私宅后拥有充足的现金，可能倾向于为地段优越或面积宽敞的组屋支付高价。  

租赁 | 需求持续增强

上季度组屋租赁需求持续回升。根据新加坡建屋局的2025年第二季度公共住房数据，获批出租组屋单位的申请数量从2025年第一季度的9,662个单位增至第二季度的10,066个单位，增幅达4.2%（图4）。这一增长趋势符合预期，因为租赁需求通常在第二季度回升，正如2023年和2024年所观察到的租赁趋势那样。

2025年第二季度，组屋租金保持稳定。根据SRX-99.co组屋租金指数，2025年第二季度组屋租金上涨了0.5%，增速略高于2025年第一季度的0.1%（图5）。 

私人住宅的租金竞争日益激烈。近年来，许多公寓项目拔地而起，而宏观经济的不确定性导致需求放缓。因此，过去一年，更多房东下调了租金要价。 

因此，更多租户从公共住房市场转向私人市场。鉴于来自私人市场的竞争，业主不太可能大幅提高租金，这可能对租户有利。我们预计2025年全年租金可能温和上涨1%至2%。今年的租赁量可能达到37,000至38,500个单位。 

预购组屋 | 将近30,000新组屋开售

建屋发展局今年预计将推出近30,000个新组屋单位，其中包括逾19,000个预购组屋（BTO）和超过10,000个剩余组屋单位（SBF）（图6）。由于预购组屋每年仅在2月、7月和10月进行三次销售，尽管新组屋供应量增加，但市场需求仍持续攀升（图7）。这可能归因于政府为首次购房者提供的慷慨补助金和补贴，以及许多购房者因转售价格上涨而选择购买新组屋。

建屋局启动了2025年7月的预购组屋销售活动，这是今年第二次推出预购组屋，共有8个新项目，共计5,547个单位，分别在7个不同的市镇，包括红山、武吉班让、金文泰、三巴旺、淡滨尼、大巴窑和兀兰（图8）。  

与此同时，2025年7月将在多个组屋区推出4,662个剩余组屋（SBF）单位。加上2025年2月已推出的5,590个剩余组屋单位，今年共计推出10,252个剩余组屋单位，创下有记录以来剩余组屋单位年度供应量的新高。

此前最高纪录为2016年推出的约10,200个单位。剩余组屋单位的增加可能加剧转售市场的买家竞争，这或有助于稳定转售组屋的价格。

这是自收入评估条件放宽后，首次推出的预购组屋销售活动——现在只需夫妻一方是全日制学生或国民服役人员即可符合延期收入评估资格。根据新规定，夫妻可选择将住房贷款的收入评估推迟至交屋前夕，将评估重点从当前收入转向未来收入。

展望未来，我们预计在未来的预购组屋计划中，会有更多夫妻选择更大或更昂贵的单位，因为他们更有可能获得更高的贷款额度，毕竟届时许多人可能已经工作了一段时间。  

在本次预购组屋销售活动推出的8个项目中，淡滨尼和大巴窑因毗邻地铁站和生活配套齐全的优越地段，成为申请率最高的两个项目。 

展望 | 温和上涨

受到稳定的经济基本面和利率下降的推动，预计今年剩余时间内，转售组屋的价格将温和上涨。    

然而，从中长期来看，价格大幅上涨的势头可能会有所缓和，因为未来几年整体组屋供应量有望增加，从而加剧卖家之间的竞争，届时买家将面临更多样化的住房选择。

随着近期公布的《2025年发展总蓝图草案》，一些地区的潜在买家兴趣可能会有所上升，因为他们期待着新的社区中心、医疗设施、交通选择和其他优质便利设施的发展。碧山、杜弗、盛港、兀兰和杨厝港等地区可能受益于这一增长。

针对老旧组屋的自愿提早重建计划（VERS）将于2030年代上半叶启动。届时，现有区域可重建为新住宅。该计划或可缓解部分业主对租赁产权年限缩减的担忧。. 

与此同时，政府将重新审议夫妻申请预购组屋的收入上限，以及单身人士购房最低年龄要求（35岁）。如果收入上限提高，预计BTO组屋需求将上升，因为更多人符合申请新组屋的资格。因此，一些买家可能从二级市场转向预购组屋市场，从而缓解转售市场价格的上涨速度。

我们预计2025年全年价格房价可能上涨4%至5.5%，转售组屋成交量可能达到约27,000至28,000个单位。