Private Residential Trends Q4 2023 (Mandarin)

中央区以外私宅市场 再度备受关注
今年，中央区以外私宅市场有望成为焦点，预计在中央区以外推出超过4,000套新私人住宅。这些私宅将占据2024年总推出单为数的50%以上。

价格趋势
2023 年，房地产市场经历了明显的放缓。根据市区重建局（URA）的最新估计，URA的私人房产价格指标（PPI）显示，2023年整年的房价涨幅趋于稳定，为6.7%，相比2022年的8.6%和2021年的10.6%为适度。尽管在2023年的最后一个季度，房价增速加快，为2.7%，高于第三季度的0.8%（图1）。

上个季度的增长主要受到市区以外或中央区以外（OCR）和黄金地段或核心（CCR）的私宅价格分别上涨了4.6%和4.2%，推动了私宅价格的增长。相比之下，在城市边缘或其他中央区（RCR），房价下降了1.2%。独栋房屋的价格在2023年第四季度上涨了4.5%，扭转了前一个季度下降了3.6%的趋势。

2023 年全年，OCR 的私宅价格上涨最快，达到 13.8%，这是自 2010 年以来的最高年度涨幅。相比之下，RCR 的价格增长速度明显放缓，从 2022 年的 9.7% 降至 2023 年的 2.7%。同样，CCR的涨幅也较小，从同期的 4.8% 降至 2.1%。


按市场划分价格
根据URA Realis的数据，CCR非有地私宅的平均价格从第三季度的每平方英尺2,402新元上涨到第四季度的每平方英尺2,484新元（表1，图3）。价格上涨主要是由新销售价格的激增驱动的，该价格在同一时期从每平方英尺2,988新元上涨至每平方英尺3,157新元，增长了5.7%。

2023 年第四季度最畅销的 CCR 新项目是华登嘉苑（Watten House）、名汇庭苑（Midtown Modern）、康邻豪庭（Klimt Cairnhill）、铂尔曼阁（Pullman Residences Newton） 和 柏南华庭（One Bernam）。

2023年第四季度，城市边缘或其他中央区（RCR）的非地产房屋，不包括执行共管公寓（EC），从第三季度的每平方英尺2,155新元下跌了9%，降至第四季度的每平方英尺1,962新元。价格较低的原因是，再销售房屋占了上个季度RCR交易的大部分，达到69.7%，而上个季度只有42.3%。此外，RCR的新销售价格也从上个季度的每平方英尺2,527新元下降了1%，降至每平方英尺2,502新元。

在2023年第四季度，市区边缘最畅销的新项目包括青麓尚居(The Reserve Residences)，以每平方英尺2,453新元的平均价格售出40套，名门世家（Grand Dunman）以每平方英尺2,531新元的价格完成38笔交易，双悦园（The Continuum）以每平方英尺2,765新元的价格完成36笔交易，以及松岩轩（Pinetree Hill）以每平方英尺2,440新元的价格完成29笔交易。

在中央区以外，私宅的价格（不包括执行共管公寓）在2023年第三季度从每平方英尺1,639新元增长了6.5%，达到了第四季度的每平方英尺1,745新元。价格上涨是由新房屋价格从每平方英尺2,077新元上涨到每平方英尺2,287新元的10.1%引起的。这价格上涨可以归因于聚鼎（J'den）的推出，其平均价格为每平方英尺2,475新元。

此外，上一季度共售出 639 套新建中央区以外私宅（不包括执行共管公寓）。其中， 584 套（占 91.4%）以高于每平方英亩 2,000 新元的高价成交。其余单位的售价在每平方英尺 1,500 新元至每平方英尺 2,000 新元之间。上一季度，OCR 没有低于每平方呎 1,500 新元的新私宅（不包括执行共管公寓）成交。


销售量
根据URA Realis的数据，私人住宅销售在2023年第四季度连续第二个季度下降，从第三季度的5,253套下降了23.9%，降至4,000套（图4）。然而，与去年同期相比，销售量上升了10.9%，从3,607套增至4,000套。

销售额下降的主要原因是年底需求放缓和项目推出减少。 新销量从 2023 年第三季度的 1,935 套大幅下降 43.6% 至 2023 年第四季度的 1,092 套，而同期转售量从 2,957 套下降到 2,586 套，下降 12.5%。


推出更多中央区以外住宅
2024 年，我们预计将有大量新的住房项目推出，预计约有30个项目推出。这些项目预计将新增 12,000 多套新住宅，这还不包括执行共管公寓项目。即使开发商错开推出时间或面临不可控的情况，我们仍预计将有23个项目推出，可提供多达8,800套住房。与2023年推出的7,551套相比，这将增加 16.5%。此外，预计今年可能会推出6到9个超过500套的大型项目。这可能导致某些月份的销量超过 1,000 套。相比之下，2022 年只有一个大型项目推出，2021 年有四个，2023 年有六个。


过去几年，中央区以外新建私宅的供应量一直有限。从 2019 年到 2023 年，平均每年推出约 3,495 套。相比之下，十年前的 2009 年至 2013 年，平均每年推出 9,860 套公寓。中央区以外新私宅的有限供应可能导致近期价格飙升，价格超过每平方英尺 2,000 新元。

不过，预计今年在OCR推出的私宅数量将超过4,400套。推出单位的增加可能有助于满足中央区以外私人住宅的住宅需求，并减缓新建公寓价格增长的速度，尤其是在中央区以外。

大约50.5%的推出公寓将位于中央区以外OCR，29.8%位于城市边缘RCR，而19.7%位于黄金地段CCR（图6）。2024年OCR的推出单位比2023年（35.6%）和2022年（36.9%）都要高。事实上，这将是自2017年以来OCR推出单位的最高比例。

一些值得关注的中央区以外房地产项目包括拥有440套的 SORA、拥有 533 套的悦府伦（Lentor Mansion）、拥有 512 套的 昱丰嘉园（Lumina Grand EC） 以及位于冠军大道（Champions Way）拥有 345 套的政府售地计划（GLS）地块。


展望
尽管已经实施了房地产限制措施，由于成本担忧，购房者更加谨慎，但预计房地产市场将保持稳定。2023年已经增加了完成私人住宅的供应，帮助稳定了房价，这趋势预计将在2024年继续。

此外，预计随着经济的改善和更好的就业前景，房地产市场也将受益，这将有助于推动对房产的需求。我们估计价格增长可能继续趋于温和，整个2024年涨幅约为3%到6%。预计总销售量（不包括执行共管公寓）将在16,000到19,000套之间，低于2022年的21,890套。









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