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Private Residential Trends Q1 2023 (Chinese)

价格创下历史新高

价格创下历史新高

房价在今年第一季度创下历史新高。所有区域的价格都在上涨，特别是其他中央区。尽管利率上升和通货膨胀飙升，私人住宅价格增长较快。

由于价格显示出加速和弹性需求的迹象，2023 年 4 月 27 日实施了新的降温措施，以促进可持续的房地产市场。房地产抑制措施的目的是遏制外国和投资者的需求。

房价

根据新加坡市区重建局（URA）发布的第一季度数据，2023 年第一季度私人住宅价格以3.3%的速度增长，超越了上一季度。这与2022 年最后一个季度 0.4%的轻微增量形成鲜明对比（图 1 和 2）。与去年同期相比，上季度的价格上涨了 11.4%。

2023 年第一季度，其他中央区（RCR）或市区边缘地区的非有地私人住宅价格上涨最快，达4.4%，而2022年第四季度的涨幅为3.1%。郊区或中央区以外（OCR）的非有地房产同样增长了 1.9%，扭转了 2022 年第四季度 2.6%的下降趋势。黄金地段（核心中央区）的住宅在上一季度增长 0.7%之后，又增长了 0.8%（图 3）。

有地房产价格飙升了 5.9%，这是自 2021 年第一季度以来最快的季度增长，当时价格按季度增长 6.7%。

2023 年第一季度的价格上涨是由新房销售比例增加所推动的，而新房的售价通常比转售的价格高。根据新加坡市区重建局的数据，新房（不包括执行共管公寓）占上一季度总销量的 30.5%，高于上一季度的 19.2%。

根据新加坡市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）的记录，至少 200 万新元的高价房在上个季度的总销售量（不包括执行共管公寓和超过一个单位的大宗交易）中占较高比例，为 40%，高于 2022 年第四季度的 37.7%。

至少 500 万新元的私人住宅从 2022 年第四季度的 6.4％上升到 2023 年第一季度的 7.2％。就绝对数字而言，上季度有 290 套至少 500 万新元的私人住宅售出，比 2022 年第四季度的 230 套交易多出约 26.1%。此外，上季度有 28 套有地房产和公寓（不包括大宗交易）以至少 1500 万新元的价格售出。

今年 2 月，兰心居 (Les Maisons Nassim) 的一栋 6,286 平方英尺的全新永久产权公寓以每平方英尺 3,600 万新元或 5,727 新元售出。威京逊路（Wilkinson Road）61 号的一栋占地 25,683 平方英尺的平房在 1 月份以 5,550 万新元或 2,161 新元平方英尺的价格售出。

销售量

上季度整体销售量适度反弹。2022 年 9 月的降温措施后，销售活动有所回升，当时的借贷标准更加严格。年底假期和春节期间，也有更多项目推出。

根据新加坡市区重建局（URA）的季度数据，不包括执行共管公寓的整体销量从 2022 年第四季度的 3,588 套上升到 2023 年第一季度的 4,121 套，上升了 14.9%。虽然上个季度的销量有所反弹，但低于去年的销售数量。与 2022 年第一季度相比，销量从 5,343 辆下滑了 22.9%。上季度的销量低于 2022 年的季度平均数 5,473 个单位。

由于住房负担能力的下降可能影响了一些买家，所以销量只适度回升。买家面临更高的借贷成本，更严格的贷款限额和飞涨的房价。此外，通货膨胀推动消费价格广泛走高，买家普遍更具预算意识。

上个季度，转售房屋的销量略微减少，从2022年第四季度的2,694套下滑到2023 年第一季度的 2,622 套，下降了 2.7%。相反，新房销售（不包括执行共管公寓）从 2022 年第四季度的690套猛增到今年第一季度的1,256 套，增长了 82%。

销售量的增长是由几个中型项目的推出所推动的，如万景轩 (The Botany at Dairy Farm)、景乐苑 (Sceneca Residence) 和顶丽峰 (Terra Hill)。由于一些项目将在未来几个月内推出，新房的需求可能会继续恢复。

全新降温措施

政府宣布从 2023 年 4 月 27 日起提高额外买方印花税（ABSD）税率，以促进可持续的房地产市场。

外国买家受到的打击最大，因为外籍人士或非永久居民（NPR）购买任何住宅物业时，额外买方印花税将翻倍至 60%。

购买第二套住宅物业的新加坡人将支付 20%的额外买方印花税，高于 17%，而购买第三套及以后的住宅物业的人将不得不支付 30%的增加率，高于 25%。

永久居民为其第二套住宅物业支付 30%的额外买方印花税，为其第三套及以后的住宅物业支付 35%。

新的降温措施可能会影响到外国买家和一些投资者，因为这些类别的买家的额外买方印花税增幅最大。

那些购买第二套房产的人可能会暂时搁置，因为他们必须支付更高的额外买方印花税。他们可能会先评估市场的反应。其他人可能会退而求其次，因为他们预计价格会在抑制措施后有所缓和。

新加坡公民首次购房者将不会受到影响，因为他们的首次私人购房不会被征收额外买方印花税。他们可以继续购买房屋，特别是如果他们急需住房或自住。

对外籍人士的 "冻结"措施

对外国买家（非永久居民）来说，" 降温措施"已经变成了 "冻结措施"，因为这些买家的额外买方印花税已经翻倍，而且大多数人会发现新的利率很高。

许多外国人已经受到了上一次加息的影响，额外买方印花税在 2021 年 12 月 16 日被提高到 30%。

此后，外国人购买的公寓数量从 2021 年的 1107 套下滑到 2022 年的 924 套，下降了 16.5%。然而，我们注意到，近年来，非本地人作为永久居民或新公民购买的情况有所增加，因为这些类别的买家的额外买方印花税率较低。随着额外买方印花税税率的调整，我们可以预计非永久居民的购买将进一步下降。

外籍人士（非永久居民）倾向于购买核心中央区或豪华私宅。例如，从 2022 年第一季度到 2023 年第一季度，他们购买的公寓总数中有 54.9%是在核心中央区，其次是 29%在其他中央区，16.1%在中央区以外。因此，豪宅销售可能会受到更多的影响，这些买家的需求会暂时回落。

投资者的需求将有所缓和

对于本地人和永久居民来说，投资需求可能会略微放缓，因为额外买方印花税已经全面提高，适用于所有二手房和后续房屋的买家。不受额外买方印花税提高影响的本地首次购房者可能会继续买房。

虽然通过信托购买的人的额外买方印花税大幅增加，但对市场的影响可能不大，因为通过信托安排的交易很少。

为什么这些措施看起来更具惩罚性

全球经济一直在恶化，跨国公司的裁员也越来越多。新加坡作为一个开放的经济体，将面临着宏观经济的不确定性。

如果全球经济恶化，失业率可能会回升，抵押贷款违约可能会增加。因此，买家在投资时应保持谨慎，避免杠杆率过高。

也可能会有更多的流动性从家庭办公室流出来，因为外国买家达成了一些引人注目的交易。

此外，随着中国边境的重新开放，我们预计中国买家会对新加坡房产更感兴趣。因此，这些措施可以说是先发制人，以减缓这些买家可能会推高房地产价格的购买。

优点与缺点

我们作为投资中心的竞争力可能会受到影响。一些外国投资者和超级富豪可能会将他们的财富转移到其他国家。

此外，额外买方印花税的增加将降低投资需求。从长远来看，为获得租金收入而购买的房屋数量可能会下降，从而进一步减少租赁存量。

然而，其他资产类别可能会受益，因为投资者可能会将他们的资金转移到非住宅投资。

在降温措施之后，房屋价格可能仍然不会大幅下降，因为市场上的供应量仍然很低，卖家有持有能力。一些卖家和开发商可能会选择暂缓销售，等待更好的销售机会。

豪华私宅

豪宅需求在 2023 年第一季度上升。根据新加坡市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）的数据，2023 年第一季度核心中央区共售出 1085 套私人住宅，与 2022 年第四季度的 881 套相比，上升了 23.2%（图 5）。

上个季度，有地和非有地房产的新房和转售交易量都有所增长。核心中央区的新成交量从 2022 年第四季度的 376 套上升到 2023 年第一季度的 542 套，上升了 44.1%。同样，同期的转售交易量从 499 个单位增加到 538 个单位，增长了 7.8%。

尽管缺乏新房推出，但核心中央区的新售和转售公寓的价格在上季度有所增长。就新公寓而言，从 2022 年第四季度的每平方英尺 2,923 新元增长到 2023 年第一季度的每平方英尺 2,958 新元，增长了 1.2%。在同一时期，转售公寓的价格增长了 1.5%，从每平方英尺 2,169 新元增长到每平方英尺 2,201 新元（图 6）。

上季度核心中央区最畅销的新公寓是绿墩雅苑（Leedon Green, 55 套）、铂尔曼阁（Pullman Residences Newton, 54 套）、 Perfect Ten （ 37 套）、 Hyll on Holland （ 37 套）和康邻豪庭（ Klimt Cairnhill, 36 套）（图 7 和 8）。

中档私宅

上季度城市边缘地区的销售量略有增加。根据新加坡市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）的数据，其他中央区（不包括执行共管公寓）的私人住宅销售量从 2022 年第四季度的 1,022 套上升到 2023 年第一季度的 1,059 套，上升了 3.6%（图 9）。

新的销售量（有地房产和非有地房产，执行共管公寓除外）从 177 个单位增加到 256 个单位，增长了 44.6%。另一方面，同期的转售量从 747 套下降到 704 套，下降了 5.8%。

其他中央区的新公寓和转售公寓（不包括执行共管公寓）的价格继续攀升。新建非有地住宅的平均价格从 2022 年第四季度的每平方英尺 2,516 新元增加到 2023年第一季度的每平方英尺2,600新元，增长了 3.3%。在同一时期，转售价格上升了 1.2%，从每平方英尺 1,648 新元升至每平方英尺 1,668 新元（图 9）。

上季度其他中央区最畅销的新项目是顶丽峰（ 94 套）、鼎瑞苑（ The Landmark, 39 套）、瑞雅嘉苑（Riviere, 37 套）、万宝轩（One Pearl Bank, 15 套）和鑫丽嘉园（Piccadilly Grand, 14 套）（图 11 和 12）。

大众化私宅

市区以外的销售额在上个季度有所上升。根据新加坡市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）的数据，中央区以外的私人住宅销售（不包括执行共管公寓）攀升了 10.6%，从 2022 年第四季度的 1698 个私人住宅到 2023 年第一季度的 1878 个单位（图 13）。

新的私人住宅销售（有地和非有地）从 2022 年第四季度的 122 套飙升至 2023 年第一季度的 457 套，增长了 274.6%。同期的转售交易从 1,495 套下降到 1,342 套，下降了 10.2%。

上季度中央区以外的价格略有增长。新建公寓（不包括执行共管公寓）的平均价格上升了 7.5%，从 2022 年第四季度的每平方英尺 1,928 新元上升到 2023 年第一季度的每平方英尺 2,073 新元。同期，转售公寓（不包括执行共管公寓）的价格增长了 1.9%，从每平方英尺 1,309 新元增至每平方英尺 1,334 新元（图 14）。

上季度中央区以外最畅销的新公寓（不包括执行共管公寓）是万景轩（184 套）、景乐苑（161 套）、迎昕园（The Gazania, 28 套）、莲逸轩（The Lilium, 15 套）和 Urban Treasures（14 套）（图 15 和 16）。

随着最近几个月加息步伐放缓,也出现了一线曙光。由于对银行业危机的担忧取代了对通货膨胀的担忧，许多经济学家预计美联储将停止加息。这对潜在买家来说是个好消息，因为他们将面临更少的利率波动和更稳定的借贷成本。

租赁市场

根据新加坡市区重建局（URA）的数据，租金在 2023 年第一季度攀升至历史最高水平。

在去年第四季度飙升 7.4%之后，今年第一季度，租金环比进一步上涨 7.2%（图 18）。

2023 年第一季度，租赁数量连续第二个季度下降至 19,027 套（图 17）。

随着更多的房屋完工，空置率升至五个季度以来的最高水平。然而，入住率依然强劲，上季度达到 94%，高于 90%（图 19）。

随着租金持续上涨，业主和租客在对租金的预期上有着越来越大的差距。

许多租客现在正面临租金上涨的压力，难以支付更高的租金。另一方面，房东们在租房谈判中考虑到了更高的通货膨胀率、抵押贷款还款和财产税。

大多数房东不愿意接受较低的租金，因为抵押贷款支付额已经上升。租赁期限也越来越长，许多房东希望锁定更高的租金，因为他们预计明年通货膨胀将持续，商品及服务税将再次上调。

随着更多楼盘竣工，今年租金的涨幅可能会放缓，约为 13%至 16%。到 2023 年，约有 8.5 万至 9 万套住房可能被出租。

前景

随着最近几个月加息步伐放缓，也出现了一线曙光。利率可能在今年上半年达到顶峰，因为在经济衰退的担忧和更多银行倒闭的情况下，美国联邦储备局（FED）正在考虑暂停加息。

由于几家主要银行的影响，美联储最近放慢了加息步伐，3 月份的加息幅度为 0.25 个百分点。他们认为，银行业的压力可能引发美国的信贷紧缩，并对宏观经济产生重大的连锁反应。

随着对银行业危机蔓延的担忧取代了对通胀的担忧，许多经济学家预计美联储将停止加息。这对潜在买家来说是个好消息，因为他们将面临更少的利率波动和更稳定的借贷成本。如果利率从今年下半年开始企稳并放松，可能会有更多买家重返市场。

银行危机不太可能影响我们的房地产市场。根据新加坡金融管理局（MAS）的说法，大多数购房者从本地银行获得住房贷款，我们的银行体系仍然健全和有弹性。新加坡的银行资本充足，并定期对利率和其他风险进行压力测试。

降温措施可能会抑制一些需求，这可能会让更多的房屋竣工，住房供应赶上的时间。当市场更均衡时，价格可能会稳定下来。价格涨幅可能会放缓，这将有利于首次购房者和组屋升级者购买他们的第一套私人住宅。

我们已将 2023 年全年的价格预测从 5%至 8%略微下调至 4%至 7%。

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